Denisa Frîncu, Managing Associate, PeliPartners: Proiectul de lege pentru tranzacțiile imobiliare privind locuințele: protecție sporită sau noi neclarități?

Proiectul de lege PL-x 116/2025 („Proiectul”) care vizează implementarea unor reglementări menite să sporească protecția promitenților cumpărători de locuințe în promisiunile încheiate cu dezvoltatori, a fost transmis pe 22 noiembrie către Președintele României pentru promulgare. După un număr de iterații, forma adoptată de Camera Deputaților și transmisă spre promulgare include, însă, mecanisme de protecție pentru promitenții cumpărători mai slabe / mai puțin eficace decât se anunța și, în schimb, conține o serie de prevederi neclare, a căror aplicare poate ridica probleme în practică.

Conform Proiectului, încheierea promisiunilor de vânzare / cumpărare / vânzare-cumpărare se poate face numai sub condiția îndeplinirii unor formalități, respectiv efectuării unor operațiuni prealabile: (i) notarea autorizației în cartea funciară, (ii) realizarea operațiunii de preapartamentare pentru viitoarele condominii și (iii) deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare.

Obligația notării autorizației de construire în cartea funciară nu este o noutate, această obligație există în sarcina beneficiarului autorizației încă din aprilie 2023, fiind introdusă prin modificarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire. În schimb, operațiunile de preapartamentare și deschidere a cărților funciare pentru bunuri viitoare sunt proceduri nou propuse. Pentru ca aceste operațiuni să poată fi aplicate eficient în practică, va fi necesară și modificarea regulamentului de recepție și înscriere în cartea funciară, pe lângă reglementările nou propuse în Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.